Stel jou voor jy loop die grondkantoor in Banglamung binne met 'n tjek van 4 miljoen baht en 'n lys van jou Thai-aandeelhouers. 'n Jaar gelede sou die transaksie binne negentig minute afgehandel en gestempel gewees het. Sedert Mei 2026 lyk die eerste vrae heeltemal anders: waar kom die geld vandaan, wat is jou beroep, en hoekom het die Thai-aandeelhouers wat 51% van die maatskappy hou nog nooit 'n enkele dividend ontvang nie.
Dit is presies die situasie waarin talle Suid-Afrikaanse en ander buitelandse eiendomseienaars in Phuket en elders hulself vandag bevind. As jy 'n villa deur 'n Thai-maatskappy laat registreer het (die klassieke '49/51'-struktuur), is dit nou tyd om jou dokumente eerlik te laat ondersoek voordat 'n amptenaar dit vir jou doen.
Wat het in Mei 2026 presies verander?
In Mei 2026 het Thailand se Department of Lands drie omsendbriewe, elk gemerk 'hoogs dringend', na al 76 provinsiale grondkantore in die land gestuur. Dit is nie 'n nuwe wet nie. Dit is 'n verenigde handhawingsmeganisme vir bepalings in die Land Code wat al twee dekades lank bestaan, maar wat van provinsie tot provinsie baie ongelyk toegepas is. Die kernverskuiwing is eenvoudig: toesig is nie meer 'n eenmalige gebeurtenis op registrasiedag nie. Dit is nou deurlopend.
Voor 2026 het elke grondkantoor in sy eie inligtingsstilte gewerk. 'n Maatskappy geregistreer in Bangkok kon grond in Surat Thani koop sonder dat enigiemand die maatskappy se DBD-vollstukke (Department of Business Development) teen die grondregister vergelyk het. Nou bou grondkantore 'n gesentraliseerde, voortdurend bygewerkte databasis van elke regsentiteit wat grond hou, en elke entiteit word geskandeer vir tekens van 'n nominee-struktuur. 'n Eenmalige kontrole word deurlopende monitering, wat beteken dat 'n transaksie wat in 2019 gesluit is, in 'n hersieningsiklus in 2027 kan opduik.
Die twee drempels: 2 miljoen en 5 miljoen baht
Die regels draai om twee konkrete syfers, en dit is die moeite werd om dit presies te onthou:
- 2 000 000 baht: hierdie drempel op kontanttransaksies veroorsaak outomatiese, verpligte ondersoek van die koper se herkoms van fondse, inkomste, beroep en algemene finansiële posisie.
- 5 000 000 baht: hierdie drempel geld wanneer die getakseerde waarde van die eiendom hierdie bedrag oorskry, ongeag hoe daar betaal word (kontant, oorplasing, of enigiets anders).
Die 2 miljoen baht-drempel is nie arbitrêr gekies nie. Dit lê onder die prys van byna enige villa met grond daaraan verbonde, terwyl dit die grootste deel van gewone binnelandse transaksies tussen Thai-kopers in die provinsies uitsluit. In werklikheid is dit 'n filter wat presies afgestem is op die deel van die mark wat op buitelanders gerig is. Banke het intussen ook hulle eie prosesse verskerp: verskeie banke vra nou drie maande se bankstate voordat fondse vir 'n maatskappyaankoop vrygestel word.
Hoekom die Thai-maatskappystruktuur nooit werklik wettig was nie
Die struktuur wat nou stuk vir stuk ontmantel word, is ouer as die meeste kondominiums in Phuket. Thailand se Land Code verbied buitelanders om direk grond te besit, met baie min uitsonderings, en die mark het dekades gelede geantwoord met die Thai-beslote maatskappy: 49% gehou deur 'n buitelander, 51% gehou deur Thai-aandeelhouers wat in die praktyk geen kapitaal ingebring het nie, geen rol in bestuur gespeel het nie, en dikwels nie eens geweet het dat hulle formeel 'n villa van 25 miljoen baht 'besit' nie.
Prokureurs het hierdie reëling jare lank as 'n werkbare oplossing verkoop. Formeel was dit dit nooit. Artikel 113 van die Land Code verbied 'n Thai-burger uitdruklik om grond namens 'n buitelander te hou. Wat verander het, is nie die woordkeuse van die wet nie, maar die staat se vermoë om die hele prentjie op een slag te sien.
Daar is wel 'n ehrenswaardige uitsondering: as jou Thai-maatskappy werklik 'n onderneming bedryf, byvoorbeeld 'n hotel, 'n restaurant, 'n landbou-onderneming, met werklike omset, belasting, salarisse en Thai-aandeelhouers wat wel kapitaal ingebring het, is dit presies die soort struktuur wat die wet altyd bedoel het om te beskerm. Die probleem was nooit die korporatiewe vorm self nie, dit was dat die vorm in nege uit tien gevalle 'n leë skulp was.
Wat gebeur wanneer 'n maatskappy gevlag word?
Maatskappye wat as hoërisiko gemerk word (op grond van die aandeel buitelandse eiendom en ander kriteria) staar 'n diepere ondersoek in die gesig: aandeelhouersregisters, DBD-vollstukke, kontrakte, en, waar nodig, 'n werklike besoek aan die eiendom om te bevestig hoe dit gebruik word.
Om gevlag te word, beteken egter nie outomaties oortreding nie. Dit is 'n skandeerproses, nie 'n uitspraak nie. Die databasis dek elke regsentiteit wat grond besit, insluitend maatskappye wat volledig deur Thai's besit word. Verhoogde hersiening word slegs deur spesifieke risikokriteria geaktiveer.
Op Phuket alleen het meer as 600 maatskappye al onder die soeklig gekom van Thailand se Department of Special Investigation (DSI) en die Ministry of Commerce, deel van 'n breër optrede wat verder verskerp is vanaf 1 Augustus 2026 onder Order 2/2569.
Kan grond wat voor 2026 deur 'n maatskappy gekoop is, gekonfiskeer word?
Nie outomaties nie. Die omsendbriewe stel skandering in, nie terugwerkende konfiskasie nie. Maar as 'n hersiening nominee-eienaarskap bevestig, laat die Land Code toe dat die bate binne 'n gestelde sperdatum gedwonge verkoop word, saam met strafregtelike aanspreeklikheid vir die betrokke Thai-nominee-aandeelhouers.
Een ding moet duidelik gestel word: probeer om 'n struktuur retroaktief 'skoon te maak' deur bykomende aandele te koop of aandeelhouers net voor 'n transaksie te vervang, trek eerder aandag as wat dit afweer. Ondersoekers hersien die aandeelhouersregister en DBD-vollstukhistorie, en 'n skielike herskommeling van eienaarskap in 'n maatskappy sonder omset lees presies soos wat dit is.
Wat is die praktiese impak op 'n transaksie?
Daar is 'n praktiese koste wat verkopers selde noem. 'n Skanderingshersiening impliseer nie wangedrag nie, maar dit kos wel tyd. 'n Transaksie wat vroeër in een besoek gesluit het, kan nou twee tot vier weke duur as die kantoor bankstate, inkomsteverifikasie of 'n verduideliking van die herkoms van fondse vereis. As jy spesifiek vir registrasie invlieg, bou eerder 'n buffer in as om aan te neem dat dit dieselfde dag afgehandel sal word.
Ons standpunt: is die Thai-maatskappystruktuur nog die moeite werd?
Ons siening by Thailand Eiendom is reguit: die Thai-maatskappystruktuur het grotendeels sy tyd gehad as voertuig vir persoonlike huisbesit. Nie omdat elke bestaande struktuur môre ontbind gaan word nie, maar omdat die risiko daaraan verbonde nou oop-eindig en oor tyd uitgerek is, en onsekerheid is moeilik om te verkoop wanneer dit tyd is om die eiendom weer te verkoop.
As jy koop om in te woon of te verhuur, bied 'n kondominium binne die buitelandse vryhoudkwota (tot 49% van 'n gebou se totale vloeroppervlak onder die Condominium Act) of 'n behoorlik geregistreerde langtermyn-grondhuur 'n voorspelbaarheid wat die maatskappyroete nie meer kan waarborg nie. As jou budget of doelwit werklik 'n operasionele onderneming met eie omset betref, geld hierdie waarskuwing nie vir jou nie, dan is die korporatiewe vorm presies waarvoor dit ontwerp is.
Die praktiese stap om nou te neem, is eenvoudig: trek jou titelakte en jou maatskappy se inkorporasiedokumente uit en laat 'n onafhanklike oudit van die struktuur doen voordat die grondkantoor dit vir jou doen. As die struktuur hol is, is dit baie beter om dit op jou eie voorwaardes en jou eie tydlyn aan te spreek.
Bron: Calinka Thailand (Dzen)