'n Koper sit by die Thalang-grondkantoor in Phuket, gereed om 'n villa-transaksie af te sluit. Langs hom sit die Thai-aandeelhouer van die houermaatskappy, paspoort en maatskappyseël byderhand. Die amptenaar vra nie net vir die korporatiewe dokumente nie, maar ook vir die aandeelhouer se bankstate, bewys van indiensneming, en 'n verduideliking van waar die koopgeld eintlik vandaan kom. Twee jaar gelede sou dit ongewoon gewees het. Teen middel-Mei 2026 is dit standaardprosedure.
Wat het presies verander in mei 2026?
Thailand se Department of Lands het drie omsendbriewe, elk gemerk 'hoogs dringend', na elke provinsiale grondkantoor in die land gestuur. Saam konsolideer hulle voorheen verspreide riglyne in een nasionale stelsel: 'n landwye databasis van grondhoudende regspersone, maandelikse data-verifikasie, en kwartaallikse verslagdoening aan die sentrale owerhede.
Die boodskap vir beleggers is eenvoudig: as jy grond of 'n villa deur 'n Thai-maatskappy met 'n minderheid buitelandse aandeelhouer koop, is dit nie meer 'n administratiewe formaliteit nie. Strukture waar die Thai-aandeelhouer nooit vir sy aandele betaal het en geen rol in die maatskappy se bestuur speel nie, word nou gevlag, gedokumenteer en jare lank op rekord gehou.
Hoekom is die 51/49-struktuur skielik 'n probleem?
Die verbod op buitelandse grondeiendom in Thailand is niks nuut nie. Dit staan al dekades lank, met enkele uitsonderings soos die 40 miljoen baht-beleggingsroete en BOI-verwante toestemmings. Wat wel nuut is, is die afdwinging. Die tegnies onwettige 51/49 Thai-maatskappystruktuur het jare lank oorleef bloot omdat die staat nie die databasis of hulpbronne gehad het om elke geval te kontroleer nie. 'n Grondkantoor het 'n Thai-meerderheidsentiteit gesien, die oordrag geregistreer, en die papierwerk geliasseer.
Die 2026-omsendbriewe maak presies daardie skuiwergat toe. Verifikasie is nie meer 'n eenmalige gebeurtenis nie, maar 'n voortdurende proses: 'n maatskappy wat in 2019 grond gekoop het, sit nou in dieselfde databasis as hierdie week se koper. Maandelikse verifikasie beteken dat 'n verandering in aandeelhouers, 'n teenstrydigheid in dokumente, of 'n geregistreerde adres wat nie klop nie, 'n saak jare na die oorspronklike transaksie kan heropen.
Die skerpste verskuiwing is van papierwerk na geld. Prokureurs het gewoonlik 'n vlekkelose pakket saamgestel: statute, notules, 'n aandeelhouersregister, minstens drie Thai-deelnemers. Amptenare kyk nou elders. Wie het werklik die kapitaal ingebring? Hoekom hou 'n Thai-aandeelhouer wat 15 000 baht per maand verdien, 'n aandeel in 'n maatskappy wat 30 miljoen baht vir 'n stuk grond betaal het? Het die maatskappy enige operasionele aktiwiteit buiten die besit van een enkele bate?
Watter transaksies word nou noukeurig ondersoek?
As 'n maatskappy kwalifiseer as 'n buitelandse regspersoon onder Artikels 97 en 98 van die Land Code, moet die kantoor dit onmiddellik rapporteer, sonder om vir die kwartaallikse siklus te wag.
Verhoogde kontrole van die oorsprong van fondse geld vir kontanttransaksies bo 2 miljoen baht, of waar die getakseerde eiendomswaarde 5 miljoen baht oorskry (die grondkantoor se amptelike taksasie, nie die kontrakprys nie). Volgens 'n Bangkok Biznews-verslag oor die Department of Lands se maatreëls, is hierdie twee drempels spesifiek daarop gemik om te verifieer dat fondse persoonlike bates is, eerder as gesamentlike huweliksbates. Dit is nog 'n laag dokumentasie waarop kopers vroegtydig moet voorbereid wees.
Artikel 74 van die Land Code gee amptenare die regsgrondslag om die bron van fondse, inkomste, beroep en finansiële status van partye in 'n transaksie te bevraagteken.
In hoë-risiko gevalle kan kantore die volgende eis:
- die aandeelhouersregister;
- dokumente wat by die Department of Business Development ingedien is;
- finansiële state;
- en hulle kan selfs inspeksies op die perseel by die maatskappy se geregistreerde adres uitvoer.
'n Regsontleding deur Mondaq wys daarop dat provinsiale feite-ondersoekkomitees nou spesialis-ondersoekers moet insluit, soos plaaslike polisiebevelvoerders, wat owerhede breër toegang gee tot aandeelhouding-, belasting- en immigrasiedata.
Waarom faal die gunsteling-struktuur van die afgelope jare?
Hier val die gewildste struktuur van die afgelope jare plat: voorkeuraandele met beperkte stemreg, waar Thai-burgers 51% van die kapitaal hou maar een stem uitoefen teenoor die buitelandse aandeelhouer se tien. Jare lank is dit as 'n elegante wettige omweg bemark. Vandag is dit presies die patroon waarna inspekteurs eerste soek: 'n Thai-meerderheid wat van beheer gestroop is, is die tekstuele definisie van 'n nominee-reëling.
'Ons Thai-prokureur het dit opgestel, dus moet dit wettig wees' bied geen beskerming nie. Die registrasie van die transaksie was nooit 'n waarborg van wettigheid, en nou is dit nie eens meer 'n finale stap.
'n Tweede mite wat ontbloot moet word, is die 30+30 jaar-huurformule. Die Civil and Commercial Code laat toe dat 'n huurkontrak op onroerende eiendom vir 'n maksimum van 30 jaar geregistreer word. 'n Beloofde hernuwing wat in die kontrak geskryf is, is 'n persoonlike verpligting van 'n spesifieke eienaar, nie 'n reg wat outomaties saam met die grond oorgaan nie. As die perseel van eienaar verwisel of oor 'n skuld gekonfiskeer word, is daar dalk niemand meer om daardie tweede 30-jaar termyn te eer nie.
Is die maatskappystruktuur nog die moeite werd?
My standpunt: vir 'n privaat koper met 'n begroting onder 10 tot 15 miljoen baht, is die maatskappystruktuur nou ekonomies sinneloos. Jaarlikse indienings, oudits, die risiko van 'n inspeksie op die perseel, en die kans om binne vyf jaar gedwing te word om te verkoop, vreet enige prysvoordeel op teenoor 'n woonstel binne die buitelandse kwota (49% van 'n projek se verkoopbare oppervlakte, titel direk in die buitelander se naam, 'n volledige chanote uitgereik vir die eenheid).
Hierdie waarskuwing gaan egter nie vir almal op nie. As jy 'n werklike besigheid bou, 'n hotel, 'n vervaardigingsoperasie, 'n landbouprojek, met 'n regte Thai-vennoot wat werklike kapitaal en omset ingebring het wat in die dokumente verskyn, raak hierdie omsendbriewe jou skaars. Die siftingsproses is ontwerp om leë skulpe uit te sonder, nie werkende maatskappye nie.
Een eerlike voorbehoud: afdwinging sal van provinsie tot provinsie verskil. Phuket, Koh Samui, Pattaya en Chiang Mai is hoë-aandag sones om verstaanbare redes, terwyl 'n grondkantoor in landelike Isan waarskynlik nie in die eerste kwartaal inspeksies op die perseel gaan loods nie. Die tempo verskil, maar die substansie van die reëls nie, dit bepaal net wanneer die aandag by 'n spesifieke eiendom uitkom.
Wat moet jy doen as jy reeds deur 'n maatskappy koop?
'n Praktiese opmerking vir enigeen wat midde-transaksie is: die ondertekening en registrasie by die grondkantoor vereis toenemend die persoonlike teenwoordigheid van alle partye, omdat amptenare nou mense ondervra, nie volmagte nie.
As jou eiendom tans deur 'n Thai-maatskappy gehou word, trek die dokumentasie voor kwartaaleinde uit en kontroleer drie dinge: of die Thai-aandeelhouers werklik vir hulle aandele betaal het, of die maatskappy se geregistreerde adres met die werklike bedrywighede ooreenstem, en of dokumente vir elke jaar van bedryf ingedien is. Dit is die drie punte wat grondkantore eerste kontroleer, en hulle is baie goedkoper om te herstel voordat 'n vraag gevra word as daarna.
As jy oorweeg om in Thailand te belê, help die kundiges by Thailand Eiendom jou om die regte struktuur en die regte eiendom vir jou situasie te kies.
Bron: Mondaq