'n Suid-Afrikaanse koper van 'n villa in Phuket, ter waarde van 1 miljoen dollar, het op een slag drie dokumente onderteken: 'n grondhuurkontrak, 'n vryhoud-titel vir die struktuur, en 'n diensooreenkoms met die bestuursmaatskappy. Sy prokureurs het een klousule diep in die pakket ontdek wat die ontwikkelaar toegelaat het om die hele stel kontrakte te beëindig, insluitend die grondhuur onder die huis self, oor 'n laat waterrekening.
Die klousule is tydens onderhandelinge uitgehaal. As dit nie was nie, sou 'n bate van 1 miljoen dollar op 'n onbetaalde nutsrekening gehang het.
Hierdie is nie 'n uitsonderlike geval nie. Thailand het geen verpligte notariële hersiening van koop-en-verkoopooreenkomste nie, en die standaardkontrakte wat deur ontwikkelaars en verhuurders gebruik word, word deur húlle eie prokureurs opgestel, in húlle eie guns. Deeglike ondersoek in Thailand gaan selde oor die chanote (titelakte): titels is meestal skoon. Geld word verloor in die woorde van die kontrakte, nie in die grondrekords nie.
Wat is die grootste risiko in 'n villa-plus-grondhuur-transaksie?
Die mees kostebare item in 'n villa-plus-grond-pakket is die kruis-verstek-klousule (cross-default): 'n oortreding van enige één van drie kontrakte kan al drie ongeldig maak. Dit is die eerste ding wat 'n prokureur moet nagaan voordat enige deposito betaal word.
Hierdie struktuur, grond op erfpag met 'n vryhoud-struktuur daarop, is wettig en algemeen in Phuket en Koh Samui. Maar dit bestaan uit drie of meer dokumente, en die swakste skakel is altyd waar hulle inmekaar pas. Vra wat gebeur met wederverkoop aan 'n derde party, met vererwing, met 'n verandering van bestuursmaatskappy, of met 'n dispuut met naburige eienaars. As die grondhuur 30 jaar loop met 'n belofte van twee vernuwings, vra presies wat die tweede vernuwing waarborg. Gewoonlik is dit niks anders as die verhuurder se goeie trou nie, en dit is presies waar 'n eerlike antwoord van jou prokureur meer werd is as 'n gepoleerde verkoopspresentasie.
Hoekom is die kontrak belangriker as die titelakte?
'n Skoon chanote beskerm jou nie teen 'n eensydige kontrak nie. Beide dokumente moet ondersoek word, en die kontrak is gewoonlik waar die werklike probleem skuil.
By 'n voorverkoop-kondominium (off-plan condo) is die regte werk op die betalingskedule, nie op die titel nie. Koppel paaiemente aan konstruksiemylpale, nie aan kalenderdatums nie. Eis gespieëlde boetes: as jy 'n fooi betaal vir 'n laat paaiement, moet die ontwikkelaar ook betaal vir 'n vertraagde oorhandiging. Kom vooraf ooreen oor wat as 'n defek by oorhandiging tel, anders word 'n dispuut oor pleistergehalte 'n dispuut oor smaak.
En 'n boeteklousule alleen is nie 'n wondermiddel nie. Die klousule word ingeskryf, die ontwikkelaar lewer 'n jaar laat af, en daar is niks om te verhaal nie omdat die projekmaatskappy se balansstaat leeg is. 'n Boete werk slegs saam met mylpaal-gebaseerde betalings, 'n bankwaarborg, of die weerhouding van die finale paaiement. Dit is 'n geval waar die vanselfsprekende oplossing net die helfte van die oplossing is.
Hoeveel kan 'n eensydige huurkontrak jou werklik kos?
Bangkok-winkelsentrums koppel tipies 'n jaarlikse indeksering van 10% aan die verhuurder se reg om die tarief elke 18 maande te hersien, sonder onderhandeling. In een gedokumenteerde geval het die vaslegging van die tarief 'n huurder ongeveer 5,000 dollar per jaar bespaar op 'n middelgrootte winkelsentrum-eenheid.
By 'n kommersiële huurooreenkoms tel die kontrak meer as die ligging. 'n Tarief wat vas is vir die volle termyn is meer werd as 'n afslag in jaar een. Kyk na die verhuurder se reg op eensydige tariefwysiging, die indekseringsformule, wat gebeur met jou deposito by vroeë beëindiging, en wat gebeur met jou huurkontrak as die gebou verkoop word.
'n Verandering van eiendomsbesit sonder 'n voortsettingsklousule beteken die nuwe eienaar kan jou huurterme eenvoudig herskryf. Dit word reggestel met 'n opvolgingsklousule (succession clause), iets wat maklik oor die kop gesien word tydens die opgewondenheid van 'n transaksie.
Watter valstrikke skuil in Pattaya-konstruksiekontrakte en Samui-lisensieooreenkomste?
Pattaya-konstruksiekontrakte penaliseer byna altyd koopers vir laat betalings, maar selde ontwikkelaars vir vertraagde oorhandiging. Die skeefheid word reggestel deur vaste sperdatums en afwerkingstandaarde by te voeg.
Lisensie- en franchise-ooreenkomste in Samui en Bangkok ontbreek dikwels handelsmerkbeskerming en laat eensydige tantieme-wysigings toe. In een Samui-toerismesake-transaksie het die byvoeging van waarborge en vergoedingsklousules ongeveer 100,000 dollar blootstelling afgesluit. As die handelsmerk nie in Thailand geregistreer is nie, is daar niks om te beskerm nie. As tantieme per brief gewysig kan word, bestaan jou finansiële model slegs totdat die eerste brief opdaag.
Vergelykingstabel: waar geld verloor word
| Transaksietipe | Tipiese Valstrik | Wat Eerste Nagegaan Moet Word | Koste van die Fout |
|---|---|---|---|
| Villa: grond op erfpag + struktuur vryhoud | Kruis-verstek beëindig alle kontrakte oor een oortreding | Beëindigingsklousule, huurvernuwingsterme, oordragregte | Verlies van beheer oor 'n bate tot 1 miljoen dollar werd |
| Voorverkoop-kondominium | Boetes slegs vir die koper, vae kwaliteitstandaarde | Mylpaal-gebaseerde betalingskedule, vertragingsboetes, oorhandigingsinspeksie | Twaalf tot agtien maande leegstand sonder vergoeding |
| Winkelsentrum-huurkontrak | 10% jaarlikse indeksering plus tariefhersiening elke 18 maande | Indekseringsformule, verandering-van-eienaarskap-klousule, deposito-terme | Ongeveer 5,000 dollar per jaar, per eenheid |
| Handelsmerklisensie | Geen IE-beskerming, beëindiging sonder vergoeding | Handelsmerkregistrasie in Thailand, termyn, beëindigingsgronde | Tot 100,000 dollar in promosiebesteding op iemand anders se handelsmerk |
| Franchise | Eensydige tantieme-wysigings, vae bemarkingsfooie | Vaste tantieme-koers, bemarkingsbegroting, eksklusiewe gebied | Onvoorspelbare kostegroei vir die volle kontraktermyn |
Watter foute maak koopers die gereeldste, en hoe vermy jy hulle?
Daar is 'n paar patrone wat oor en oor opduik, en die meeste van hulle het niks met die titelakte te doen nie.
Die vertaling vertrou. In 'n Thaise hof geld die Thaise weergawe. Engels en enige ander vertaling is slegs verwysing. Eis 'n klousule wat spesifiseer welke weergawe regeer, en laat beide weergawes onafhanklik na-vertaal en gekontroleer word.
Teken op vakansiespoed. Die deposito gaan binne 'n dag uit; die kontrak verdien 'n maand van hersiening. Reserweringsooreenkomste sluit byna altyd 'n nie-terugbetaalbare deposito-klousule in, dus onderhandel voordat die geld beweeg, nie daarna nie.
Die dispuutresolusie-afdeling ignoreer. Arbitrasie in Singapoer klink indrukwekkend, maar kos tienduisende dollars, wat geen sin maak vir 'n transaksie ter waarde van 5 miljoen THB nie. Vir kleiner-skaal aankope is 'n Thaise hof naby die eiendom die meer rasionele keuse.
Aanvaar dat die bestuursmaatskappy neutraal is. Die diensooreenkoms is dikwels geaffilieer met die ontwikkelaar en kan onbeperkte verhogings van diensfooie toelaat. Eis 'n indekseringsformule of 'n harde plafon.
My aanbeveling: teken nooit 'n ontwikkelaar se pakket in die ontwikkelaar se eie woorde nie, al beweer die verkoopsbestuurder dit is standaard en onveranderd. Dit word gereeld verander. Een voorbehoud: as die transaksiegrootte onder ongeveer 3 miljoen THB is, kan 'n volledige hersiening met korporatiewe dokumentkontroles en 'n grondkantoorbesoek 'n beduidende deel van jou opbrengs opeet. In dié geval, fokus nou op vier klousules: beëindiging, betalings, oordrag van regte, en dispuutresolusie.
Wanneer regverdig die transaksie die volle regsondersoek?
Markramings plaas 'n standaard kondominium-aankoopondersoek op 'n paar tien duisend baht; 'n villa met erfpag en korporatiewe strukturering kos meer en neem langer. Weeg dit teen die transaksiegrootte: op 'n eiendom bo 10 miljoen THB is dit nie 'n rasionele manier om geld te bespaar deur die ondersoek oor te slaan nie.
Voordat enige deposito oorbetaal word, is een eenvoudige stap die moeite werd: soos aanbeveel in Kivilab Property se deeglike-ondersoek-kontrolelys, loop 'n gestruktureerde ses-deel-hersiening deur wat titel en beswarings, verkopersgesag, vergunnings, buitelandse vryhoud-kwota, die koop-en-verkoopooreenkoms, en betalingsdokumentasie dek. Stuur die konsepkontrak na 'n onafhanklike prokureur en vra hulle om spesifiek die beëindigings-, oordrags- en indekseringsklousules te merk. Dit neem 'n paar dae, en dit verskuif jou onderhandelingsposisie meer as enige afslag ooit sal.
Bron: Kivilab Property