Stel jou voor: jy dra 12 miljoen THB oor vir 'n villa in Phuket, 'n Thaise prokureur registreer 'n maatskappy waar drie Thaise onderdane formeel 51% hou, en jy as buitelander kry 49% plus tekenbevoegdheid as direkteur. Vir twintig jaar was dit die standaard-oplossing vir Suid-Afrikaanse en ander westerse koperss wat nie op die kondominium-kwota wou wag nie. Sedert 1 Augustus 2026 vra die Department of Business Development (DBD) presies daardie drie Thaise aandeelhouers vir bankstate, en hulle moet verduidelik waar die geld vir hul aandele werklik vandaan kom.
Die kort antwoord vir enigiemand wat nou 'n aankoop struktureer: DBD Order No. 2/2569 verbied nie buitelandse deelname nie, en dit maak bestaande maatskappye nie ongeldig nie. Wat dit wel doen, is om goedkoop nominee-strukture met plaaslike "stroman"-aandeelhouers feitlik onmoontlik te maak, omdat die registrateur nou die volle geldspoor van aandeelhouer tot maatskappy volg, in plaas daarvan om net die finale aandelestruktuur op papier te bekyk.
Nuwe registrasies is waar die risiko lê. Enigiets wat onder die vorige Order 2/2568 geregistreer is, bly geldig en word nie retrospektief hersien nie.
Wat presies verander het op 1 Augustus 2026?
DBD Order No. 2/2569 het op 1 Augustus 2026 in werking getree en vervang twee vorige instrumente: Order 2/2568 en Order 1/2569. Enige registrasie met buitelandse deelname vereis nou drie dinge: bankstate van die Thaise aandeelhouers, state van die maatskappy se ontvangsrekening, en 'n ondertekende Investment Explanation Letter (verklaring van beleggingsbron).
Die verifikasie gebeur op die oomblik van registrasie of wysiging, nie later tydens 'n belastingondersoek nie. Dit dek maatskappy- en vennootskapstigtings met buitelandse deelname onder 50%, plus enige wysiging wat 'n buitelandse minderheidsaandeelhouer of buitelandse tekenbevoegde bekendstel. Volgens 'n 2026-regulatoriese oorsig konsolideer die nuwe reëls ook voorheen verspreide regulasies in ses werkinstrumente, met outomatiese databasis-kontroles en strenger reëls vir handtekening-getuies.
Registrasies wat voor 1 Augustus 2026 onder Order 2/2568 afgehandel is, word nie weer oopgemaak nie. Dis 'n belangrike geruststelling as jou maatskappy al op die boeke is: niks gebeur outomaties nie.
Waarom bestaan die 49%-truuk eintlik?
Die 49%-syfer het nooit uit ekonomiese logika gekom nie, dit was 'n kompromie. Die Foreign Business Act van 1999 het drie lyste van aktiwiteite vir buitelanders gesluit, waaronder grondhandel en die meeste dienste, en het 'n "buitelandse maatskappy" gedefinieer as een waar nie-inwoners die helfte of meer van die kapitaal hou. Die mark het die rekenkunde self gedoen: 49% vir die buitelander, 51% vir Thaise onderdane. Wie daardie Thaise onderdane was, en waar die geld vir hul aandele vandaan kom, het vir jare min mense gepla.
Volgens markramings is duisende villas met grond in Phuket, Koh Samui en Pattaya presies op hierdie manier gestruktureer. Regstellig was dit altyd broos: die Land Code verbied 'n buitelander uitdruklik om grond deur 'n verteenwoordiger te bekom, en in teorie kon die Department of Lands 'n gedwonge verkoop van die grond afdwing. In die praktyk, voor 2024, het dit byna nooit êrens heen gegaan nie.
Waarom het die owerhede nou opgetree?
Die verskuiwing het nie by eiendom begin nie. Dit het begin met geldwassing-ondersoeke en sogenaamde "grys mark"-toerismesake: verhuringswinkels, kroeë, duikskole en reisagentskappe formeel besit deur Thaise onderdane met 'n salaris van 15,000 THB, terwyl hulle as eienaars van kapitaal van etlike miljoene baht gelys is. Van daar af het dieselfde logika versprei na alles wat by die DBD ingedien word.
Order 2/2569 is basies hierdie fokusverskuiwing amptelik gemaak. Die registrateur het voorheen na die struktuur gekyk. Nou kyk hy na die bron. 'n Thaise aandeelhouer wat 'n bydrae van 510,000 THB teenoor geregistreerde kapitaal van een miljoen THB verklaar, moet nou 'n staat wys wat bewys waar daardie geld gesit het voor die oorplasing, en na welke maatskappyrekening dit gegaan het. Die Investment Explanation Letter word persoonlik onderteken, en die ondertekenaar is verantwoordelik vir die inhoud daarvan.
Waarom werk die ou trukke nie meer nie?
Hier breek die gewildste struktuur van die afgelope jare af. Baie reëlings het op twee trukke gesteun: voorkeuraandele met beperkte stemreg, wat die buitelander effektiewe beheer op 49% gegee het, en 'n lening waarmee daardie selfde buitelander stilweg die Thaise vennoot se aandeel finansier het. Die DBD het die eerste truuk al lank as 'n rooi vlag vir nominee-status behandel. Die tweede is nou sigbaar op 'n bankstaat: geld kom in die Thaise aandeelhouer se rekening 'n paar dae voor die indiening in, in 'n bedrag wat presies met die bydrae ooreenstem. Regsgeslepenheid staan nie goed teen bankchronologie nie.
Wat die order nié doen nie, is net so belangrik soos die paniek laat blyk. Dit skep geen retrospektiewe oudit nie. 'n Maatskappy geregistreer in 2021 of 2025 word nie op 1 Augustus 2026 onwettig nie, en word nie outomaties gemerk nie. Die risiko kom op 'n ander oomblik: 'n direkteurswisseling, 'n aandeleverkoop, 'n kapitaalverandering, of die byvoeging van 'n buitelandse tekenbevoegde, wat elkeen nou die volle dokumentasiepakket agter hom aansleep. Ou strukture is nie gekap nie, hulle is vasgesluit. Om hulle te verlaat het moeiliker geword as om hulle te betree.
Wat is die beste opsie: maatskappy, huurkontrak of BOI-lisensie?
Ons standpunt: vir 'n villa geprys tot ongeveer 25 miljoen THB, is dit vandag nie die moeite werd om 'n maatskappy op te maak nie. 'n Geregistreerde 30-jaar huurkontrak onder die Land Code gee beskermde okkupasie, kos aansienlik minder om te onderhou, en vereis geen jaarlikse indienings, oudits of 'n lewende Thaise vennoot nie. Ja, Thaise howe het konsekwent geweier om verlengings verder as 30 jaar as bindend op 'n nuwe grondeienaar te beskou, dit is 'n regte nadeel, en om anders voor te gee sal onoprei wees. Maar teenoor al die risiko's opgeweeg, is 'n verouderde nominee-houstruktuur erger.
Ignoreer hierdie raad as jy 'n werklike bedryfsonderneming bestuur, 'n hotel, vervaardiging, uitvoer, of 'n restaurantgroep met werklike omset. In dié geval is 'n maatskappy met 'n opregte Thaise vennoot wat werklik kapitaal belê het en aan bestuur deelneem, 'n normale, volkome wettige struktuur. Order 2/2569 teiken fiksie, nie besigheid nie. Vir groter projekte is daar 'n ander roete: 'n Foreign Business License of BOI-promosie, waar buitelandse eiendom van tot 100% toegelaat word.
Een praktiese punt wat mense vergeet: die ondertekening van stigtingsdokumente en die opening van 'n korporatiewe bankrekening in Thailand vereis byna altyd persoonlike aanwesigheid, en Thaise banke in 2026 het merkbaar strenger geword oor sulke rekeninge, en vra dikwels 'n tweede besoek. As jy 'n registrasie beplan, begroot ten minste 'n week in die land, want om 'n bankafspraak 'n maand later te moet herskeduleer, kos meer as die vliegtuigkaartjie self.
As jy reeds eiendom deur 'n Thaise maatskappy hou, is die sinvolle volgende stap 'n oudit voordat enige registerverandering nodig word: kyk wat die Thaise aandeelhouers se bydraes staaf, wie die tekenbevoegdes is, en welke wysigings jy waarskynlik in die volgende twee jaar sal nodig hê. Dit is goedkoper om dit nou uit te sorteer as om 'n probleem op indieningsdag te ontdek. Ons by Thailand Eiendom sien hierdie vraag gereeld van kliënte wat reeds 'n villa deur 'n ou struktuur besit, en die antwoord is bykans altyd: moenie wag tot die volgende wysiging jou dwing nie.
Bron: AIM Bangkok