As jy al ooit gewonder het hoekom party van die duurste erwe in die hart van Bangkok skielik 'n paar rye piesangbome of lemongras daarop het, is die antwoord eenvoudig: dit was 'n belastingtruuk. Eienaars het hul grond as landbougrond geregistreer om tot 10 keer minder belasting te betaal as wat kommersiële grond sou kos. Bangkok se stadsraad (BMA) het nou formeel voorgestel om hierdie skuiwergat toe te maak, en dit raak enigiemand wat grond in die Thaise hoofstad besit of oorweeg om te koop.
Vir Suid-Afrikaners en ander Afrikaanssprekendes wat al met Thaise maatskappystrukture of langtermynhuur-ooreenkomste in Bangkok grond aanhou (direkte grondbesit deur buitelanders is in elk geval verbode), is dit tyd om jou strategie te herbedink.
Waaroor gaan hierdie verandering presies?
Bangkok se stadsraad wil die belasting op grond wat amptelik as 'landbougrond' geregistreer is, maar wat eintlik in die middestad lê, aansienlik verhoog. Die doel is om die gaping tussen landbou- en kommersiële belastingkoerse toe te maak, 'n gaping wat jare lank eienaars van sentrale erwe toegelaat het om 5 tot 10 keer minder as die werklike belastinglas te betaal.
- Landbou-erwe betaal tans slegs 0.01% tot 0.1% van die getakseerde waarde, teenoor 0.3% tot 0.7% vir kommersiële grond (Revenue Department-syfers)
- Die voorgestelde basiskoers vir landbougrond styg van ongeveer 0.01% (tot 0.10%) na 0.03% tot 0.12%, wat die aanvangslas amper verdriedubbel, van sowat 100 baht tot 300 baht per miljoen baht grondwaarde (Nation Thailand)
- Op 'n erf ter waarde van 100 miljoen baht het die slenter jaarliks 500,000 tot 700,000 baht se belastingbesparing beteken
- Die verandering tref hoofsaaklik eienaars van leeg staande en 'skyn-landbou'-erwe in Silom, Sathorn, Sukhumvit, Ploenchit en Ratchadamri
- Die voorstel word tans hersien, met volle implementering verwag vanaf fiskale jaar 2027
Hoe die belastingstelsel eintlik werk
Die Land and Building Tax Act B.E. 2562, wat in 2020 in werking getree het, verdeel grond in vier belastingkategorieë: residensieel, landbou, kommersieel, en leeg staande grond.
Die landbou-kategorie het van meet af aan die laagste koers gehad, met 'n beginpunt van 0.01% vir erwe tot 75 miljoen baht se waarde, terwyl kommersiële koerse by 0.3% begin en geleidelik styg. Hierdie groot verskil is presies wat die 'piesang-plaas'-truuk winsgewend gemaak het.
Marksyfers dui daarop dat honderde erwe, wisselend van 1 tot 20 rai, in gesogte Bangkok-liggings amptelik as landbougrond geregistreer is. Ter vergelyking: getakseerde grondwaardes op Sukhumvit tussen soi 1 en 63 bereik reeds 800,000 tot 1,500,000 baht per vierkante wah volgens die Skatkis-departement se 2024-2027-hertaksasie.
Die toenemende belastingdruk op leeg staande grond het reeds daartoe gelei dat die aanbod van ontwikkelingsgerede grond in 2024-2025 met 12% tot 15% gestyg het, volgens AREA (Agency for Real Estate Affairs). Die BMA is ook besig om handhawing te verskerp: grond wat as landbougrond geregistreer is, moet nou werklik vir kommersiële boerdery gebruik word, nie net vir simboliese 'skadu-verbouing' nie (Bangkok Post).
Waarom die stadsraad nou optree
Die BMA verhaal belastinginkomste direk, en het dus 'n sterk finansiële prikkel om die gaping te sluit. Die stad se invorderingsteiken vir 2025 was 37 miljard baht. Elke skuiwergat wat toegemaak word, dra direk by tot daardie doelwit.
Onthou ook: buitelanders mag nooit direk grond in Thailand besit nie (Land Code, Artikel 86). Hierdie verandering raak dus veral diegene wat via Thaise maatskappystrukture of langtermynhuurooreenkomste grondbelange aanhou, 'n gewilde roete vir baie internasionale beleggers.
Wat dit beteken vir jou beleggingsplanne
Hierdie skuif is nie 'n skok vir die mark nie, dit is eerder 'n normalisering. Die stad bring die reëls in lyn met hoe grond werklik gebruik word. Vir beleggers wat bates kies op grond van werklike opbrengste eerder as spekulatiewe strukturering, is dit eintlik 'n positiewe teken: die mark word deursigtiger en meer voorspelbaar.
Op kort termyn kan sommige eienaars hul erwe te koop sit, wat prysgroei tydelik kan afkoel. Op mediumtermyn behoort verhoogde ontwikkeling meer voorraad kondominiums en kommersiële ruimte na die mark te bring, wat help om pryse te stabiliseer, goeie nuus vir kopers wat na waarde soek.
By Thailand Eiendom help ons gereeld Afrikaanssprekende kliënte om presies hierdie soort regulatoriese fyn skrif te verstaan voordat hulle onderteken, of dit nou 'n kondominium in Phuket of 'n grondbelang in Bangkok is.
Praktiese wenke voordat jy grond in Bangkok oorweeg
- Vra altyd die Chanote (titelakte) van die verkoper, saam met die jongste grondbelastingkwitansie
- Die kwitansie dui presies aan in watter kategorie die grond val: leeg staande, landbou, residensieel, of kommersieel
- Gaan die soneringstatus by die BMA se Department of City Planning na voordat jy onderhandel
- Onthou dat 'n groot uitverkoping van grond onwaarskynlik is; groot grondbesitters soos die Crown Property Bureau en die Sirivadhanabhakdi- en Chirathivat-families werk met langtermynstrategieë en sal nie bates afgooi weens 'n belastingverhoging van 'n paar honderdduisend baht nie. Kleiner en mediumgrootte spekulatiewe eienaars is egter 'n ander storie
Bron: Nation Thailand