Die kort antwoord
As jy al 'n villa of grondstuk in Thailand deur 'n Thai-maatskappy met 'n nominee-aandeelhouer besit, of dit oorweeg, moet jy weet: nuwe registrasies van hierdie tipe maatskappye het met 75% geval (van 561 na 141 in die jongste rapporteringsperiode), en die owerhede jaag nou ook bestaande strukture. Die reëls van die Foreign Business Act bly onveranderd; jy mag steeds nie meer as 49% van 'n maatskappy hou wat grond mag besit nie, maar die kontrole daaromheen is nou veel skerper.
Waarom dit vir jou as Afrikaanse koper saakmaak
Baie Suid-Afrikaners en ander Afrikaanssprekendes wat oor die laaste dekade 'n droomhuis in Phuket, Krabi of Koh Samui gekoop het, is aangeraai om dit deur 'n Thai-maatskappy te doen, met 'n "vriendelike" Thai-aandeelhouer wat op papier 51% hou. Dit klink na 'n gerieflike skuiwergat, maar dit is presies wat die Thai-owerhede nou stelselmatig ontbloot. Markberamings dui daarop dat 40-60% van villas op grondpersele in Phuket en Koh Samui op hierdie manier bekom is, wat beteken die risiko is nie 'n randgeval nie, dit is wydverspreid.
Hoe groot is die val in registrasies presies?
Die Ministerie van Handel se jongste syfers wys 'n daling van 561 na 141 nuwe registrasies wat kenmerke van nominee-eienaarskap toon, 'n val van 75%. 'n Afsonderlike DBD-datastel oor maatskappye met 0.01-49.99% buitelandse deelname wys 'n val van 51% in die eerste kwartaal van 2026 en selfs 65% tussen 1 en 31 Mei 2026. Volgens die Ministerie is die 141 registrasies bloot die punt van die ysberg: duisende reeds-bestaande strukture funksioneer steeds, en word nie in hierdie syfer ingesluit nie.
Watter wet lê hieraan ten grondslag?
Die Foreign Business Act (1999) verbied buitelanders om meer as 49% van aandele te hou in Thai-maatskappye wat in beperkte aktiwiteite betrokke is, insluitend grondbesit. 'n Nominee-struktuur is ontwerp om die skyn van voldoening aan hierdie drempel te skep, terwyl die buitelander in werklikheid die kapitaal verskaf en die besluite neem. Die probleem is dat die Thai-aandeelhouer in sulke skemas tipies geen eie kapitaal bydra nie en geen bestuursbesluite maak nie, wat howe klassifiseer as omseiling van die wet.
Wat verander met DBD-bevel Nr. 2/2026?
Die Departement van Sake-ontwikkeling (DBD) se Bevel Nr. 2/2026, van krag vanaf 1 Augustus 2026, is spesifiek ontwerp om skuiwergate te sluit wat buitelanders toelaat om Thai-maatskappye deur nominee-aandeelhouers te beheer. Die nuwe reëls verg gedetailleerde verduidelikings van die beleggingstruktuur en bewys van die oorsprong van kapitaal, vir beide buitelandse beleggers en hulle plaaslike verteenwoordigers. Belangrik: hierdie kontrole geld nie net by registrasie nie, maar dwarsdeur die volle lewensiklus van 'n maatskappy, dus ook by elke daaropvolgende verandering in aandeelhouding.
Word bestaande maatskappye ook onder die loep geneem?
Ja. Thailand se Departement van Spesiale Ondersoeke (DSI) het sy kontrole in toerisprovinsies, veral Phuket, Krabi en Surat Thani, opgeskerp. 'n Bestaande maatskappy kan enige tyd ondersoek word, veral wanneer aandeelhouding verander, 'n bate verkoop word, of 'n derde party 'n klagte indien. Thai-howe het al herhaaldelik gelas dat grond gedwonge verkoop word waar bewys is dat Thai-aandeelhouers slegs nominees was wat namens 'n buitelandse beheerder opgetree het.
Wat is die strafregtelike risiko?
Die Foreign Business Act (FBA) maak voorsiening vir 'n boete van tot 1,000,000 THB en/of gevangenisstraf van tot 3 jaar. Howe kan bykomend 'n gedwonge verkoop van die grond gelas. Thai-nominee-aandeelhouers self staar ook strafregtelike aanspreeklikheid in die gesig, nie net die buitelander nie. Daarby kos die instandhouding van 'n nominee-maatskappy tipies 50,000-150,000 THB per jaar, sonder enige waarborg dat die struktuur later nie as onwettig verklaar word nie.
Watter wettige alternatiewe het jy as koper?
Buitelanders mag steeds nie direk grond in Thailand besit nie (Land Code, Artikel 86), maar daar is verskeie beproefde weë:
- Langtermyn-huurpag (30+30+30 jaar): jy huur die grond van 'n Thai-eienaar, terwyl die huis daarop as jou eiendom geregistreer word.
- Volle eiendomsreg (freehold) op 'n woonstel: die enigste eiendomstipe waar buitelanders volle eiendomsreg kan hou, mits die buitelandse kwota in die gebou nie 49% van die totale vloeroppervlakte oorskry nie.
- Vruggebruik (usufruct): 'n leeftydgebruiksreg wat by die Grondkantoor geregistreer word.
Vir 'n woonstel moet fondse vanuit die buiteland via 'n Thai-bank oorgedra word, met 'n Foreign Exchange Transaction (FET)-sertifikaat as bewys.
Moet jy jou nominee-maatskappy omskep in 'n huurpag-struktuur?
Dit hang af van jou spesifieke situasie. Omskepping vereis dat die maatskappy die grond aan 'n Thai-individu of -entiteit verkoop, gevolg deur 'n huurkontrak. Die proses kos gewoonlik 100,000-300,000 THB, insluitend belasting en regskoste, maar dit verwyder jou strafregtelike blootstelling en maak die eiendomstruktuur deursigtig. 'n Regsoudit deur 'n bevoegde prokureur, met konsultasie, kos tipies 15,000-30,000 THB, en is 'n klein prys vergeleke met die risiko van 'n gedwonge verkoop.
Sal die woonstelmark hierdeur geraak word?
Nie direk nie. Volle eiendomsreg op woonstelle vir buitelanders bly steeds ten volle wettig. Indirek kan die vraag na woonstelle juis toeneem, omdat beleggers wat voorheen villas via nominee-strukture gekoop het, na woonstelle as 'n veiliger alternatief begin verskuif.
Is daar uitsig op wetsverandering vir grondbesit?
Sover in 2026 is daar geen wetgewende inisiatief op die tafel om buitelanders volle grondbesit toe te laat nie. Gesprekke oor hervorming van die Land Code duik periodiek op, maar daar is geen politieke wil vir verandering nie. Koopers moet nie daarop reken dat die verbod op die medium termyn opgehef word nie.
Die groter prentjie
Die 75%-daling in nominee-registrasies is nie 'n eenmalige aksie nie, maar deel van 'n stelselmatige verskuiwing. Thai-owerhede belê in digitale nutsmiddels vir korporatiewe-struktuuranalise, deel data tussen agentskappe, en reageer op politieke druk om buitelandse omseiling van grondwette te beperk. As jou bates tans deur 'n proxy-maatskappy gehou word, is dit raadsaam om nou 'n regsoudit te laat doen, in plaas daarvan om te wag totdat 'n inspeksie by jou deur aanklop. By Thailand Eiendom raai ons kliënte voortdurend aan om hulle eiendomstruktuur eers deur 'n onafhanklike prokureur te laat nagaan voordat enige koopbesluit finaal gemaak word.
Bron: Thailand Business News