'n Koper by die grondkantoor in Phuket kry vandag vrae wat 'n paar jaar gelede nooit gevra is nie: waar het die Thai-aandeelhouers die geld gekry om hul aandele te betaal, het hulle inkomstestate ingedien, en hoekom woon al drie van hulle in verskillende provinsies. Die papierwerk wat vroeer sonder 'n tweede blik aanvaar is, word nou direk teen die databasis van die Department of Business Development (DBD) getoets.
Die kort weergawe: in 2026 is daar geen verruiming van buitelandse eiendomsregte in Thailand nie. Wat verander het, is dat die staat nou reëls afdwing wat eintlik al die hele tyd op die wetboek was.
Vir 'n individuele buitelandse koper is die enigste direkte en wettige pad wat oorbly, vryhoud-eiendom ('freehold') van 'n woonstel binne die 49%-buitelandse-kwota van 'n gebou se totale vloerarea. Alles anders vereis 'n spesiale permit, of 'n eerlike erkenning dat jy 'n huurkontrak koop, nie eiendom nie.
Hoeveel grond mag 'n buitelander in Thailand in 2026 besit?
Prakties, niks. Die Land Code laat nie toe dat buitelandse individue grond in hul eie naam registreer nie. Die enigste uitsonderings is beperkte erfenisgevalle en Section 96 bis, wat 'n perseel van tot 1 rai vir residensiële gebruik toelaat, met 'n belegging van minstens 40 miljoen THB in goedgekeurde bates en goedkeuring deur die Ministerie van Binnelandse Sake. In die praktyk is baie min sulke goedkeurings nog ooit toegestaan. As jy op grondbesit in jou eie naam gehoop het, is dit vandag nie 'n realistiese opsie vir die tipiese koper nie.
Wat is die 49%-kwota en hoe kyk jy dit voor jy koop?
Die buitelandse kwota in 'n condo is 49% van die gesamentlike vloerarea van al die eenhede in die gebou, nie 49% van die aantal eenhede nie. Dit word bevestig deur 'n sertifikaat van die condo se juristieke persoon (die bestuursmaatskappy van die gebou) voordat die transaksie by die grondkantoor geregistreer word.
Hierdie kwota vul ongelyk op regoor 'n gebou. In gewilde projekte om Rawai of Bang Tao kan daar soms glad geen kwota meer oor wees nie, ongeag wat die verkoper jou vertel. Die enkele praktiese stap wat die meeste kopseer voorkom, gebeur voordat jy enigiets teken: vra 'n opgedateerde sertifikaat van die kwota by die juristieke persoon, en bevestig dat die spesifieke eenheid wat jy wil hê, wel binne daardie kwota val. Doen dit gerus in persoon, kombineer dit met 'n kykbesoek, en hou jou datums fleksibel, want die grondkantoor werk net op weeksdae en een dag is selde genoeg om 'n transaksie af te handel.
Hoekom werk die Thai-maatskappy-truuk nie meer nie?
Die standaardmetode van dekades om 'n villa met grond 'te koop' was 'n Thai-maatskappy met 51% in plaaslike hande. Op papier was niks verkeerd nie: die maatskappy is Thai, dus kan dit grond hou. In die praktyk het die Thai-aandeelhouers nooit 'n enkele baht ingesit nie, nooit aan bestuur deelgeneem nie, en bloot blanko aandele-oordragvorms geteken.
Dit is presies hierdie gaping tussen vorm en substansie wat reguleerders nou geleer het om raak te sien. Wanneer die Grondkantoor 'n maatskappy sien met 2 miljoen THB geregistreerde kapitaal wat 'n perseel vir 25 miljoen gekoop het, en die DBD wys dat die Thai-aandeelhouers nooit inkomstestate ingedien het nie en op twintig ander maatskappye se lyste voorkom, is geen verdere vrae nodig nie.
Nominee-eiendom is 'n kriminele oortreding onder die Foreign Business Act, met 'n boete van 100 000 tot 1 miljoen THB en tot drie jaar gevangenisstraf, met aanspreeklikheid wat ook op die Thai-nominee-aandeelhouer self van toepassing is.
Sedert 2025 het toesig oor hierdie strukture skerp toegeneem. Die Grondkantoor en die DBD wisselnou data uit om die werklike kapitaalbron agter Thai-aandeelhouers in grondhoudende maatskappye te verifieer. 'n DBD-bevel (DBD Order No. 1/2026) het vanaf April 2026 'n massa-oorsig van meer as 46 000 maatskappye met buitelandse deelname ontketen, met strenger strawwe en die moontlikheid van gedwonge likwidasie vir strukture wat as nominee-reëlings geïdentifiseer word.
Wat het gebeur met die 99-jaar-huurkontrak en die 75%-kwota?
In 2024 het die kabinet die betrokke ministeries opdrag gegee om twee voorstelle te bestudeer: die maksimum huurtermyn na 99 jaar verlaal, en die buitelandse kwota in condo's na 75% verhoog. Phuket se internasionale koperskring het maande lank oor weinig anders gepraat.
Teen 2026 is nie een van die twee wette geword nie. Die debat het teen politieke weerstand vasgeloop, en die argument oor 'die land uitverkoop' het sterker geblyk as die argument oor kapitaal lok. In plaas van regte uit te brei, het die regering iets goedkoper en vinniger gedoen: begin toets of die regte wat reeds bestaan, wel respekteer word.
As jy jou beplanning op hierdie voorstelle gebou het, is dit tyd om te herbeplan volgens die reëls wat wel vandag geld, nie volgens konsepwetgewing nie.
Is 'n huurkontrak van 90 jaar (30+30+30) regtig 90 jaar?
Nee, en dit is een van die grootste wanopvattings in die mark. Verkopers van huur-villas bemark dit as negentig jaar se 'eiendom'. In werklikheid registreer die grondkantoor slegs die eerste dertigjaar-periode. Die belofte om te verlaal, is 'n persoonlike verpligting van die huidige grondeienaar teenoor 'n spesifieke huurder, en Thaise regspraak het herhaaldelik sulke verlalings as 'n persoonlike kontraktuele reg behandel wat nie outomaties na 'n nuwe eienaar van die grond oordra nie.
Solank die ontwikkelaar in besigheid bly en oor sy reputasie omgee, werk alles glad. Die werklike toets kom by jaar een-en-dertig, en die mark het eenvoudig nog geen statistieke oor daardie toets nie, omdat huurkontrakte van dié ouderdom in vakansiegebiede nog skaars is in Thailand.
Hoe moet die geld oorgeplaas word om vryhoud te registreer?
Fondse moet van buite Thailand oorgedra word om vryhoud te registreer: die geld moet in buitelandse valuta aankom, en vir bedrae van 50 000 Amerikaanse dollar of meer, gee die bank 'n Foreign Exchange Transaction-vorm (FET) uit. Sonder hierdie vorm sal die grondkantoor die transaksie eenvoudig nie verwerk nie.
Dit is die goeie nuus wat selde in die skandaalberigte figureer: die verskerpte toesig raak grys-markskemas, nie transparente aankope nie. 'n Condo-vryhoud gekoop met geld wat van buite oorbetaal is, met 'n geldige FET-vorm byderhand, het nie oor die afgelope twee jaar één dag moeiliker geword om te registreer nie. Inteendeel, hoe strenger die toesig op nominee-strukture word, hoe voorspelbaarder word die sekondêre mark vir buitelandse-kwota-eenhede, eenvoudig omdat die wettige alternatiewe vir 'n buitelander om so 'n bate te hou, al hoe minder word.
Ons aanbeveling
As jou begroting onder 30 tot 40 miljoen THB is, moet jy in 2026 nie eers 'n Thai-maatskappy-struktuur vir 'n residensiële koop oorweeg nie. Die risiko is nie dat inspekteurs môre opdaag nie. Die risiko is dat wanneer dit tyd word om te verkoop, 'n koper wat met 'n prokureur werk, eenvoudig sal weier om die transaksie aan te gaan, en die bate sal likwiditeit verloor lank voordat dit wettigheid verloor.
Daar is een redelike uitsondering op hierdie raad: as jy 'n werklik bedryfsame Thai-besigheid het, met regte omset, personeel, en vennote wat hul eie geld belê, dan is grondbesit deur daardie maatskappy geen skuiwergat nie, dit is standaard korporatiewe praktyk.
Voordat jy enige geld oorplaas, kry 'n skriftelike sertifikaat wat die oorblywende buitelandse kwota vir die spesifieke eenheid bevestig, en struktureer die betaling sodat die valuta van buite kom met die korrekte doel aangedui. Hierdie twee stappe sluit die meeste van die risiko's uit wat transaksies by die grondkantoor laat omval. Ons span by Thailand Eiendom help kopers gereeld om presies hierdie kontrole te doen voordat 'n deposito betaal word.
Veelgevraagde vrae
Kan 'n buitelander in 2026 grond in Thailand koop?
Oor die algemeen nee. Die Land Code gee buitelandse individue geen eiendomsregte oor grond nie. Die uitsonderings is beperk: sekere erfenisgevalle, en Section 96 bis, wat 'n perseel van tot 1 rai vir residensiële gebruik toelaat met 'n belegging van minstens 40 miljoen THB in goedgekeurde bates en goedkeuring van die Ministerie van Binnelandse Sake.
Is dit riskant om 'n villa deur 'n Thai-maatskappy te koop?
As die Thai-aandeelhouers nooit hul eie geld ingesit het nie en geen rol in die bestuur speel nie, is die struktuur 'n nominee-reëling. Dit is onwettig, en strawwe onder die Foreign Business Act loop tot 1 miljoen THB in boetes en drie jaar gevangenisstraf, met aanspreeklikheid wat ook die Thai-deelnemers insluit.
Is dit waar dat jy 'n huurkontrak vir 90 jaar kan registreer?
Nee. Slegs 30 jaar kan geregistreer word. Verdere verlalings bestaan slegs as 'n kontraktuele belofte, nie as 'n inskrywing in die register nie, en die afdwingbaarheid daarvan teenoor 'n nuwe grondeienaar is nie gewaarborg nie.
Moet die geld spesifiek van buite Thailand kom?
Ja, vir 'n condo-vryhoud-aankoop. Die geld moet in buitelandse valuta in Thailand aankom, en vir bedrae van 50 000 Amerikaanse dollar of meer gee die bank 'n FET-vorm uit. Sonder hierdie vorm sal registrasie van eiendom onder 'n buitelandse naam nie deurgaan nie.
Bron: DBD Order No. 1/2026, aangehaal via aiproperty-phuket.com